Durante décadas, miles de argentinos encontraron en el dólar su principal refugio de valor. Comprar billetes y guardarlos fue la estrategia elegida para protegerse de la inflación, las devaluaciones y la incertidumbre económica. Sin embargo, referentes del mercado inmobiliario de General Roca sostienen que podría estar abriéndose una oportunidad diferente: convertir esos ahorros inmovilizados en propiedades capaces de generar ingresos y, además, ganar valor con el tiempo.
Mientras gran parte de los inversores sigue mirando a Añelo y el fenómeno de Vaca Muerta en busca de rentabilidades elevadas, operadores del sector aseguran que Roca ofrece una ecuación más equilibrada, con rendimientos atractivos y un nivel de riesgo considerablemente menor.
La oportunidad, explican, surge de una situación particular del mercado. Mientras el costo de construir se disparó en dólares durante los últimos años, muchas propiedades y terrenos de Roca no acompañaron esa misma evolución.
“Vemos un mercado de compradores. Hay oportunidades porque los valores están quietos y el valor de reposición es muy caro”, afirmó Lisandro Peruzzi, asesor inmobiliario y licenciado en Comercio Exterior..
Según detalló, todavía es posible encontrar viviendas céntricas para reciclar por valores que oscilan entre 60.000 y 80.000 dólares, cifras que, en muchos casos, resultan inferiores al costo que demandaría construir una propiedad similar desde cero.
Para los especialistas, esta diferencia genera una ventana de oportunidad para quienes buscan ingresar al mercado inmobiliario con una inversión relativamente accesible.
Las casas para refaccionar vuelven a ser negocio
Uno de los segmentos que más interés despierta entre los inversores es el de las propiedades usadas que requieren mejoras. La estrategia consiste en adquirir una vivienda consolidada, realizar refacciones y luego destinarla al alquiler o volver a venderla con mayor valor agregado. La clave está en la rentabilidad.
“Estamos viendo casas para refaccionar que están dando entre un 8% y un 10% anual en dólares, cuando históricamente la renta inmobiliaria rondaba el 5%”, explicó Peruzzi.
La cifra representa un cambio significativo para un mercado que durante años estuvo impulsado principalmente por la expectativa de valorización futura y no tanto por los ingresos mensuales derivados de los alquileres.
La paradoja del mercado: construir es más caro, pero alquilar rinde más
Los corredores inmobiliarios describen el escenario actual como una verdadera contradicción. En 2022, construir una vivienda demandaba alrededor de 375 dólares por metro cuadrado. Hoy, según estimaciones del sector, ese valor supera los 1.000 dólares por metro cuadrado.
Sin embargo, lejos de deteriorar el negocio inmobiliario, la suba de costos coincidió con una mejora en la rentabilidad de los alquileres. “Si bien la construcción subió mucho, la renta también“, resumió Peruzzi.
Para Emiliano Eceiza, asesor inmobiliario y martillero, parte de la explicación se encuentra en la transformación que experimentó el mercado locativo.
“Antes hacías un contrato y a los pocos meses la inflación te licuaba la renta. Hoy la renta es mejor y cuesta conseguir unidades disponibles”, señaló.
La consecuencia es que, pese al fuerte encarecimiento de la construcción, los rendimientos inmobiliarios alcanzan niveles que hacía años no se observaban en Argentina.
Demanda sostenida y poca construcción nueva
Otro aspecto que observan los operadores es la escasa incorporación de nuevas viviendas al mercado. “Hay demanda y no se está construyendo“, sostuvo Peruzzi.
Por su parte, Eceiza explicó que desarrollar tierra urbana se volvió mucho más costoso. La incorporación de infraestructura y servicios básicos prácticamente duplicó su valor en dólares, mientras que numerosos lotes continúan comercializándose a precios similares a los de años anteriores.
“Los terrenos están prácticamente al mismo precio y el desarrollo subió muchísimo“, indicó.
Para los especialistas, esta combinación de demanda firme y oferta limitada podría convertirse en uno de los factores que impulsen una futura suba de precios.
Vaca Muerta, Ruta 22 y la apuesta por una valorización futura
La expectativa no se apoya únicamente en la renta actual. También existe una mirada de mediano y largo plazo vinculada al potencial de valorización de la ciudad. Los asesores identifican cuatro factores principales que podrían impulsar esa tendencia.
El primero es el crecimiento constante de Vaca Muerta, cuyo impacto económico comienza a extenderse más allá de las ciudades directamente vinculadas a la actividad petrolera.
El segundo está relacionado con las mejoras de conectividad y la transformación de la Ruta Nacional 22, una obra que podría fortalecer la integración regional.
El tercero es la brecha de precios respecto de otros mercados cercanos. Mientras ciudades como Neuquén y Cipolletti experimentaron fuertes incrementos inmobiliarios en los últimos años, General Roca mantiene valores considerablemente más bajos.
El cuarto factor es la limitada construcción nueva, que podría generar presión alcista si la demanda continúa creciendo.
“En los barrios más caros de Neuquén un terreno puede costar entre 600.000 y 700.000 dólares. Acá el barrio privado más caro no supera los 100.000 dólares. La diferencia es enorme”, ejemplificó Peruzzi.
¿Una oportunidad antes de que cambien los precios?
Para los referentes consultados, la combinación de precios relativamente bajos, rentas en recuperación, escasez de nuevos desarrollos y las expectativas asociadas al crecimiento de Vaca Muerta conforman un escenario poco habitual en la región.
“Roca es una tierra de oportunidad. Cuando empiecen a elegirla para vivir ya va a ser tarde. Es ahora, es el momento“, concluyó Lisandro Peruzzi.
En un contexto donde muchos argentinos siguen apostando por los dólares guardados, algunos especialistas creen que el mercado inmobiliario roquense podría ofrecer una alternativa capaz de combinar protección patrimonial, ingresos en moneda dura y potencial de valorización futura.
Fuente: Medios.
